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Gestion des bâtiments vacants

Obtenez des conseils pour protéger vos bâtiments non occupés contre le vandalisme et les incendiaires.

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Les bâtiments vacants sont souvent la cible de jeunes, de vagabonds et d’incendiaires qui allument des incendies et font du vandalisme. Sans supervision, les bâtiments vacants servent souvent de terrains de jeux ou d’abris, ce qui augmente considérablement les risques qu’un jeune allume un incendie.

Si l’extérieur d’un bâtiment et les lieux avoisinants ne sont pas entretenus et se détériorent, les probabilités d’incendies volontaires et de vandalisme augmentent. L’apparence délabrée d’un édifice peut encourager l’auteur d’un crime à rationaliser son acte en se disant que personne ne sera touché ou ne subira de perte si la propriété est détruite. 

Les propriétés inoccupées, notamment celles qui seront mises sur le marché et que seuls les courtiers immobiliers et le personnel de sécurité visitent à certains moments de la journée, sont exposées aux mêmes risques que les propriétés vacantes. 

Problèmes liés aux risques

  • Les propriétés vacantes sont par nature vulnérables aux incendiaires et aux vandales. 

  • Une propriété délabrée et mal entretenue est la combinaison parfaite pour inciter les délits.

  • Le mauvais entretien d’un bâtiment peut entraîner une plus grande détérioration et davantage de dommages (par exemple, la tuyauterie qui gèle en hiver, le développement de moisissures), ce qui occasionne une plus importante perte de valeur ou une augmentation des coûts de réparation à l’avenir.

  • Les propriétés vacantes peuvent paraître comme une « nuisance attrayante » pour les jeunes et les vagabonds, ce qui représente un risque potentiel lié à la responsabilité civile pour le propriétaire.

Lignes directrices de gestion des risques

Le risque peut varier de façon considérable selon les lieux, les propriétés avoisinantes et le quartier où se trouve la propriété. Il faut donc tenir compte de ces facteurs dans la sélection des mesures adéquates de contrôle des risques. 

La protection incendie

Une alarme incendie et un système de gicleurs qui fonctionnent correctement et qui sont bien entretenus jouent un rôle primordial dans l’entretien des bâtiments vacants ou inoccupés, car il s’agit habituellement de la seule forme existante de protection ou d’avertissement en cas d’incendie. Il est donc essentiel d’effectuer des inspections, des essais et des entretiens réguliers pour que l’équipement soit en bon état.

Voici quelques suggestions de stratégies qui permettent de réduire le potentiel de pertes en raison d’incendie dans les bâtiments vacants ou inoccupés : 

  • Si le bâtiment est doté d’un système de gicleurs : 

  • Maintenir le bon état de fonctionnement du système de gicleurs, y compris effectuer la supervision, l’entretien et des essais réguliers (conformément au Code de prévention des incendies); 

  • Maintenir les vannes du système de gicleurs ouvertes (vérifier et verrouiller); et 

  • Maintenir la température au-dessus de 5 °C pour que la tuyauterie ne gèle pas. Contrôler, avec supervision, la température du bâtiment. Garder à disposition une source de chaleur de rechange (par exemple un appareil de chauffage à gaz portable), entreposée ailleurs, en cas de panne du système de chauffage. Utiliser les appareils de chauffage portables en cas d’urgence seulement, et non comme source de chauffage permanente. 

  • Si le bâtiment n’est pas chauffé et que le système de gicleurs n’est pas nécessaire, la tuyauterie doit alors être vidée et mise hors service. Faire chauffer la base de la colonne montante pour l’empêcher de geler ou, sinon, il faut fermer l’eau à la limite de la propriété. 

  • Enlever les matériaux combustibles superflus, à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment. 

  • Supprimer le surplus de végétation et d’arbustes autour de la propriété. 

  • Entretenir l’apparence de la façade du bâtiment pour décourager les incendiaires et les vandales. 

  • Éliminer les déchets qui se trouvent sur les lieux. 

  • Dégager les voies d’accès au bâtiment pour le service d’incendie. 

  • Mettre en veille l’équipement et déconnecter toute source d’énergie inutile. 

La protection physique et la supervision 

Un autre élément essentiel de la protection des bâtiments vacants ou inoccupés est le maintien de la protection physique et de la supervision, c’est-à-dire : 

  • Effectuer des visites régulières (au moins hebdomadaires) sur les lieux pour confirmer que tout est en ordre. Inspecter toutes les parties du bâtiment et de la propriété. Chaque visite doit être consignée et il est conseillé d’utiliser une liste de vérification. 

  • Mettre en place un système de sécurité pour superviser la propriété, ce qui comprend des systèmes d’alarme anti-intrusion (avec des alarmes locales sonores). Il faut aussi songer à installer des caméras de surveillance et à poser des affiches indiquant que la propriété est surveillée. 

  • Verrouiller et sécuriser toutes les portes et les ouvertures non protégées comme les fenêtres et les puits de lumière. 

  • Verrouiller aussi toutes les portes intérieures qui séparent les parties du bâtiment. 

  • Éclairer suffisamment le périmètre externe pendant la nuit. 

  • Envisager de condamner la propriété, conformément aux contraintes des autorités locales et en utilisant du bois suffisamment durable ou de la tôle ondulée. Condamner le bâtiment avec de la brique peut être une solution rentable pour une inoccupation à long terme.

Mesures de protection additionnelles 

  • Effectuer le déneigement régulier en hiver, y compris sur la toiture où de grosses quantités de neige pourraient occasionner l’effondrement du toit. Le risque d’effondrement de toit en raison de l’accumulation de neige est accru lorsque les bâtiments ne sont pas chauffés, car la neige sur le toit fond alors beaucoup moins. 

  • Avoir du personnel de garde prêt à intervenir en cas d’urgence, comme en cas d’incendie ou de panne du chauffe-eau, pour le déneigement ou autres.

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Luke Pallister

Vice-président, Solutions de conseil, Marsh Services-conseils

  • Canada