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Comment gérer les déchéances d’assurance et les processus de transfert dans les projets de construction

Apprenez comment gérer les interruptions d'assurance et les processus de transfert dans les projets de construction. Conseils clés pour le risque de l'entrepreneur, la couverture du projet et la gestion des risques.
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Par David Rae , 

Responsable Clientèle, Pratique Nationale de la Construction et de la Cautionnement, Marsh Canada

07/22/2025 · Lecture de 6 minutes

Les projets de construction sont intrinsèquement complexes, puisqu’ils mettent en jeu plusieurs parties prenantes et comprennent de nombreux éléments dynamiques. Puisque ces parties prenantes gèrent les types de couverture de leur projet, y compris l’assurance des chantiers et l’assurance de la responsabilité globale de chantier, il est essentiel de tenir compte des obligations contractuelles de construction et de les équilibrer avec les modalités spécifiques de chaque type de couverture. 

Cette nuance souvent mal comprise soulève des questions sur le moment où l’assurance de projet doit cesser et le moment où la garantie doit être mise en place par le propriétaire. 

Le contrat de 2013 et des années précédentes du Comité canadien des documents de construction (CCDC) stipulait qu’une fois qu’il y a achèvement substantiel de l’ouvrage, les polices d’assurance souscrites par le promoteur ou l’entrepreneur continueraient de fournir une garantie pendant 10 jours civils. Par la suite, la responsabilité d’assurer la couverture sera assumée par le responsable du projet. Ce processus apparemment simple peut être ambigu, surtout si l’objectif de progression d’achèvement substantiel n’est pas défini dans les contrats.

Prêt pour l’occupation

Au fil du temps, divers problèmes ont été soulevés durant le processus de transfert des projets qui sont réputés être terminés au responsable. Par exemple, un propriétaire peut ne pas connaître l’emplacement des principales vannes d’arrêt de l’alimentation en eau durant une de fuite, ce qui entraîne des complications importantes. Ce problème a incité le CCDC à mettre à jour plusieurs normes et à introduire un cadre pour l’étape «Prêt pour l’occupation».

En juin 2025, le CCDC 2 (Contrat à forfait), le CCDC 5A/5B (Contrat de gérance de construction) et le CCDC 30 (Contrat de réalisation de projet intégrée) ont mis en œuvre des points à considérer pour l’étape « Prêt pour l’occupation », avec le CCDC 14 (Design-construction) qui suivra au début de 2026. Ces mises à jour clarifient que les polices d’assurance liées au projet peuvent être laissées tomber 10 jours civils après que le projet est considéré « prêt pour l’occupation ». 

Bien qu’il y ait huit conditions préalables pour qu’un projet soit considéré comme « prêt pour l’occupation », le nombre de conditions à satisfaire dépend du contrat, ce qui souligne l’importance d’examiner attentivement le contrat en question avant de décider de laisser la garantie tomber en déchéance. 

Les conditions préalables, telles que définies par le CCDC, pour que l’ouvrage soit prêt pour l’occupation se limitent aux conditions suivantes :

  1. Le professionnel a certifié ou vérifié l’achèvement substantiel de l’ouvrage.
  2. Une preuve de conformité aux exigences d’occupation ou de délivrance de permis d’occupation prescrites par les autorités compétentes.
  3. Le nettoyage final et l’enlèvement des déchets sont effectués au moment de demander que l’ouvrage soit déclaré prêt pour l’occupation, selon les exigences des documents contractuels.
  4. La remise au maître de l’ouvrage des documents d’exploitation et d’entretien raisonnablement nécessaires pour assurer l’exploitation et l’entretien immédiats, selon les exigences des documents contractuels.
  5. La mise à disposition d’une copie des dessins conformes à l’exécution à jour au chantier.
  6. Le démarrage et les essais requis pour une occupation immédiate ont été effectués, selon les exigences des documents contractuels.
  7. La capacité de sécuriser l’accès à l’ouvrage a été fournie au maître de l’ouvrage, si les documents contractuels l’exigent.
  8. La séance de démonstration et de formation, selon les exigences des documents contractuels, est prévue par l’entrepreneur qui agit de manière raisonnable.

Considérations relatives à la police – Assurances du projet

Peu importe si votre projet est basé sur les normes contractuelles du CCDC ou sur un autre formulaire, les modalités et l’entente de la police d’assurance des chantiers doivent être soigneusement prises en compte pour minimiser le risque de pertes d’assurance de la construction. Bien que la plupart des polices d’assurance des chantiers permettent au propriétaire que l’espace soit occupé avant la fin de l’ouvrage, il existe une différence distincte entre l’occupation et l’utilisation de l’espace aux fins prévues. La permission d’occupation est destinée à permettre au propriétaire de commencer à déplacer des biens appartenant à l’entreprise, comme des stocks, de l’équipement de bureau, des meubles ou d’autres accessoires similaires dans l’espace. 

Cependant, certaines polices d’assurance des chantiers peuvent préciser qu’une fois que l’espace est utilisé pour son objectif final prévu, la police cessera automatiquement. De plus, la plupart des polices d’assurance des chantiers stipulent que si l’activité sur le site du projet, telle que définie dans le contrat, cesse pendant plus d’un nombre établi de jours consécutifs, la couverture prendra fin. Les versions antérieures et actuelles du contrat du CCDC contiennent des termes similaires de cessation de la garantie intégrés aux exigences générales en matière de biens afin de refléter l’entente d’assurance de cette police. 

En ce qui concerne l’assurance de la responsabilité globale de chantier, à moins qu’elle ne soit annulée, la police demeure généralement en vigueur pendant la durée indiquée dans les conditions particulières et peut être prolongée au besoin. Cependant, une fois la construction terminée, c’est à ce moment que le décompte commence sur la période donnée de garantie travaux terminés dans le cadre de la police. Souvent, une période de garantie travaux terminés de 24 mois est allouée pour les problèmes liés aux activités de construction. Il est important de déterminer si un problème provient d’une activité de construction ou de l’utilisation de l’installation aux fins prévues; ce dernier exigerait que la réclamation soit déposée en vertu de la police d’assurance responsabilité civile générale du propriétaire. 

Pratiques exemplaires pour le processus de transfert

Quel que soit le type de contrat ou les considérations spécifiques décrites dans la police d’assurance des chantiers, il est important d’établir un protocole interne pour le processus de transfert de l’assurance de biens. Indiquez clairement à quel moment le projet est prévu d’être substantiellement terminé, ce qui signifie que la garantie de construction prendra fin et que le propriétaire doit disposer d’une assurance de biens. 

L’entrepreneur doit obtenir une confirmation écrite du propriétaire indiquant que la couverture d’assurance de biens est en vigueur et précisant la date d’entrée en vigueur de la garantie. Si l’entrepreneur dispose d’une assurance des chantiers, il peut mettre fin à la police à la même date que le début de la police du propriétaire. Cette date peut également être modifiée au moyen de conditions supplémentaires, soulignant l’importance d’une double vérification de tous les contrats. 

Si l’assurance du projet a été souscrite par le propriétaire, l’entrepreneur doit clairement informer le propriétaire qu’il n’est plus responsable des risques sur le site. 

Travaux déficients

Une fois que les biens ont été retournés au propriétaire et que le processus de transfert de l’assurance est terminé, l’entrepreneur peut tout de même avoir besoin de compenser pour les travaux déficients. 

Notez toutefois que la police d’assurance des chantiers n’est généralement plus en vigueur à ce moment-là.  Une fois que le bâtiment est remis au propriétaire, il devient un bien tiers pour l’entrepreneur. Tout dommage aux travaux terminés doit être réclamé en vertu des polices d’assurance responsabilité civile générale. Si les dommages sont causés par des activités de construction antérieures ou s’y rattachent, et qu’ils surviennent pendant la période de garantie travaux terminés de la garantie de la responsabilité globale de chantier, la présente police peut intervenir. La raison est qu’une fois le bâtiment remis au propriétaire, il devient un bien tiers du point de vue de l’entrepreneur. À cette fin, les assurances de biens du propriétaire peuvent également avoir préséance en cas de perte.

À mesure que les entrepreneurs terminent un travail, ils sont impatients d’être payés. Par conséquent, le processus essentiel de transfert est souvent négligé malgré ses obligations contractuelles. Il est essentiel que les entrepreneurs vérifient le libellé du contrat pour mieux comprendre à quel moment la garantie prend fin et prennent les mesures nécessaires pour se conformer aux obligations contractuelles. 

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