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Transition vers la neutralité carbone dans l’immobilier : conseils pour les arpenteurs-géomètres et les gestionnaires

Des propriétaires immobiliers aux multinationales, l’immobilier durable suscite un intérêt considérable. Les facteurs ESG sont maintenant pris en compte dans de nombreuses décisions immobilières importantes.
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Par Stuart Mangion , 

Senior Vice President, Surveyors Practice Group

12/10/2023 · Lecture de 5 minutes

Des propriétaires immobiliers aux multinationales, l’immobilier durable suscite un intérêt considérable. Les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont maintenant pris en compte dans de nombreuses décisions immobilières importantes, tandis que les parties prenantes sont de plus en plus conscientes que les actifs non durables risquent de se déprécier.

Afin d’examiner les risques et les défis sous-jacents à la durabilité des bâtiments, Marsh a organisé en novembre une séance d’information à l’intention des arpenteurs-géomètres et des consultants en immobilier, animée par Stuart Mangion, directeur de la clientèle pour l’indemnisation professionnelle, avec des présentations d’Ed Woolcock et de Lydia Pridham de Marsh Services-conseils. 

La discussion a mis en évidence les tendances actuelles en matière d’ESG qui façonnent le paysage immobilier, comme la production d’énergie renouvelable, l’amélioration du suivi de la performance énergétique, la demande de bornes de recharge pour véhicules électriques (VE) et la nécessité croissante de mesurer et de déclarer les émissions de gaz à effet de serre. Nous présentons ci-dessous un résumé de certains des facteurs clés mis en avant pour permettre au secteur immobilier de s’orienter vers un avenir plus durable.

Mesurer les émissions de gaz à effet de serre

La première mesure importante qu’une entreprise peut prendre pour améliorer la durabilité de ses actifs immobiliers consiste à repérer les sources d’émissions. L’approche la plus largement acceptée consiste à classer les activités génératrices d’émissions en trois groupes ou portées. Ces trois portées sont les suivantes:

  • Portée 1 (émissions directes) : activités détenues ou contrôlées par une entreprise qui rejettent des émissions directement dans l’atmosphère. Il s’agit d’émissions directes, par exemple, celles provenant de la combustion dans des chaudières, des fours ou des véhicules.
  • Portée 2 (énergie indirecte) : émissions rejetées dans l’atmosphère associées à la consommation d’électricité, de chaleur, de vapeur et de refroidissement achetés. Il s’agit d’émissions indirectes qui sont une conséquence des activités d’une entreprise, mais qui proviennent de sources qu’elle ne possède ni ne contrôle. 
  • Portée 3 (autres émissions indirectes) : émissions résultant d’actions survenant à des sources qu’une entreprise ne possède pas ou ne contrôle pas et qui ne sont pas classées comme émissions de portée 2. Les émissions de portée 3 comprennent, par exemple, les voyages d’affaires effectués avec des moyens de transport n’appartenant pas à l’entreprise ou non contrôlés par celle-ci, l’élimination des déchets ou l’achat de matériaux (comme des meubles) ou de combustibles.

Réduire la consommation de carbone et d’énergie

Une fois qu’une entreprise a repéré les domaines dans lesquels les émissions peuvent être réduites avec un impact maximal, une feuille de route réaliste et réalisable peut être mise en place pour atteindre ces réductions. La performance d’un bâtiment peut être surveillée à l’aide de capteurs pour déterminer si, à certains moments de la journée, le chauffage et l’éclairage peuvent être réduits. 

L’amélioration de la conception des bâtiments, par exemple en introduisant de nouvelles technologies de chauffage et d’éclairage, comme des pompes à chaleur, des panneaux solaires et des DEL, peut réduire la consommation d’énergie et les coûts. Cependant, les stratégies doivent être réalistes. Par exemple, l’installation de panneaux solaires sur des bâtiments classés est probablement compliquée, voire impossible. 

La mise en œuvre des améliorations peut être difficile en pratique. L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les bâtiments peut être un processus fastidieux au Royaume-Uni, les entrepreneurs ne respectant souvent pas leurs engagements. De plus, les recharges de véhicules électriques peuvent entraîner une consommation excessive d’électricité, surtout lorsque les employés se présentent au travail pour recharger leur voiture. 

Cependant, la nécessité d’améliorer la durabilité des bâtiments va au-delà de la réduction de la consommation d’énergie pour répondre aux exigences réglementaires. Les références ESG des bâtiments constituent un argument de marketing de poids et il est de plus en plus fréquent que les locataires refusent de renouveler leur bail tant que les émissions du bâtiment n’ont pas été réduites.

Compensation carbone

Une fois les émissions résiduelles réduites au minimum, l’empreinte carbone restante peut être neutralisée à l’aide de techniques de compensation carbone. Cela pourrait impliquer des investissements dans des projets visant à réduire ou à stocker le carbone, comme la préservation des forêts et la plantation d’arbres. Des crédits de carbone sont également accordés aux programmes qui réduisent les combustibles fossiles par d’autres moyens, comme les parcs éoliens ou l’amélioration des méthodes agricoles. Étant donné que les compensations sont coûteuses, il est conseillé de réduire autant que possible les émissions résiduelles avant d’envisager cette solution.

Le rôle des arpenteurs-géomètres et des gestionnaires immobiliers

Une stratégie visant à améliorer la performance énergétique d’un bien immobilier comporte des aspects théoriques – les initiatives physiques mises en place pour soutenir la décarbonation et les aspects comportementaux – et des actions concrètes de la part des utilisateurs du bâtiment. Même si la technologie appropriée est installée dans un bâtiment, si les gens ne l’utilisent pas correctement, il se peut que les objectifs de durabilité ne soient pas atteints. 

Les arpenteurs-géomètres et les gestionnaires immobiliers jouent un rôle crucial dans la maintenance et la gestion du plan de carboneutralité d’un bâtiment. Ils supervisent la performance de conception – ce pour quoi le bâtiment a été conçu et comment on s’attend à ce qu’il fonctionne – et la performance opérationnelle – la façon dont le bâtiment fonctionne réellement. Ils doivent s’assurer que tout écart dans la performance d’un bâtiment est en phase avec la feuille de route de carboneutralité.

Optimiser le transfert des risques

L’identification des problèmes liés à la transition des actifs immobiliers vers la neutralité carbone permettra d’élaborer des stratégies efficaces d’atténuation et de gestion des risques. Il convient notamment de tenir compte de l’évolution des préférences des consommateurs résultant des préoccupations liées au changement climatique, ainsi que des risques liés à la réglementation, à la responsabilité et à la réputation. La transition peut également avoir une incidence sur l’évaluation des actifs et les flux de revenus à long terme. En faisant appel à un courtier dès le début de la transition vers la neutralité carbone, vous disposerez de suffisamment de temps pour négocier des conditions avantageuses avec les assureurs.

Pour en savoir plus sur le risque immobilier lié aux facteurs ESG, veuillez communiquer avec votre conseiller Marsh.

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