아시아의 데이터 센터 시공사를 위한 지체상금 보상보험(LDI)

데이터 센터 건설 지연은 계약상 상당한 지연 배상금을 유발할 수 있습니다. 지체상금 보상보험(LDI)은 건설 계약에서 과도한 지체상금 부담으로부터 시공사를 보호합니다.

지체상금 보상보험 (LDI)이란 무엇인가요?

지체상금 보상보험(LDI)은 건설 프로젝트에서 계약상 공사 지연에 따른 지연 배상금 부담에 직면하는 시공사를 위해 설계된 맞춤형 보험 솔루션입니다. 이 보험은 데이터센터 프로젝트 지연이 발생할 경우, 보험약관 및 조건에 따라 건설계약에 명시된 합의된 지체상금(LD)에 대해 보상하도록 구성되어 있습니다.

LDI는 일반적으로 계약 우선 접근 방식을 바탕으로 작성되며, 이를 통해 보험 약관 문구가 기본 계약의 지체상금 및 공기 연장 조항을 가능한 한 최대한 충실하게 반영하도록 합니다.

지체상금 보상보험은 누구를 위한 것인가요?

LDI 보장은 엄격하고 협상의 여지가 없는 지연 배상금 부담에 직면한 시공사에게 매우 중요하며, 이러한 부담은 해당 시공사의 지급능력이나 현금흐름을 위협할 수 있습니다. 일부 구조에서는 시공사의 LD 금액을 초과하는 범위에서 프로젝트 발주자의 SLA 미달 손실까지 보험 보장을 확대할 수도 있습니다.

데이터 센터 건설에서 지체상금 보상보험은 언제 필수적인가요?

프로젝트 지연 배상금이 시공사의 이익률을 초과하거나 중대한 재무적 책임을 초래할 가능성이 있을 때 LDI는 필수적인 보험 솔루션이 됩니다. 이는 특히 다음 네 가지 조건에서 중요합니다:

높은 재무적 리스크 노출: 일일 배상금율이나 전체 책임 한도가 시공사의 마진에 비해 상당한 재정적 부담이 됩니다.
공격적인 프로젝트 일정: 건설 일정에 엄격한 마일스톤 기한이 설정되어 있어 예상치 못한 지연에 대응할 여지가 거의 없거나 전혀 없습니다.
엄격한 내부 리스크 한도: 기업 지배구조 또는 재무 통제 규정에 따라 시공사가 재무제표에 부담할 수 있는 미헤지 지연 손해배상 책임의 규모가 제한될 수 있습니다.
이해관계자의 요구사항: 대출 기관이나 합작 투자 파트너를 포함한 주요 이해관계자들은 프로젝트 참여와 자금 조달 승인을 위해 공식적인 리스크 이전을 요구합니다.

착공지연손해(DSU)보험도 지연으로 인한 재무적 손실을 보상하지만, 이는 데이터 센터 프로젝트의 발주자만을 대상으로 하며 건설종합보험 또는 해상적하보험에 따라 보장되는 물리적 손실 또는 손해로 인해 발생한 지연이 있는 경우에만 적용됩니다. 따라서 이 DSU 보험은 시공사에 대해서는 손해를 보상하지 않습니다.

지체상금 보상보험은 무엇을 보장하나요?

LDI는 건설 계약에 따라 시공사가 지체상금(지연 손해/배상금)을 지급해야 할 책임이 발생하고, 보험 약관상 요구사항이 충족되는 경우 이를 보상하기 위해 설계됩니다. 보장 내용은 각 프로젝트에 맞게 맞춤 설계되며, 건설 계약 조건과 보험사의 상세한 언더라이팅 평가에 따라 달라집니다.

보장 범위를 고려할 때, 검토해야 할 일반적인 영역은 다음과 같습니다:

건설 계약상 지체상금이 어떻게 정의되어 있으며, 어떤 경우에 적용되는지(예: 관련 마일스톤과 발동 요건)
공기 연장(EOT) 조항과 지연이 어떻게 평가되고 입증되는지
지연의 면책 사유와 보험 조건 (프로젝트 통제 및 보고 관련 요건 포함)
클레임 관련 정보와 서류 제출 요구사항 (예 : 프로그램 업데이트, 지연 분석 및 계약상 서신)

지체상금 보상보험은 어떻게 적용되나요?

LDI 보험은 계약 세부 사항, 시장 조건, 그리고 보험사의 인수 의향에 따라 달라질 수 있습니다. 성공적인 가입은 일반적으로 계약상 리스크의 배분, 프로젝트 거버넌스, 그리고 보험 보장 내용이 서로 부합하도록 조정하는 데 달려 있습니다.

일반적인 보험 약관 구성 요소에는 다음이 포함될 수 있습니다:

대기기간 또는 보험 자기부담금: 보장이 적용되기 전에 충족되어야 하는 시간 기준의 발동 요건
공동보험(Coinsurance) : 시공사는 보험사와 함께 손실의 일정 비율을 분담하며, 이 공동보험은 대기기간 / 보험 자기부담금에 추가로 적용됩니다.

보험료 및 조건에 영향을 미칠 수 있는 요소는 다음과 같습니다:

프로젝트의 복잡성과 일정 이행 가능성(시간 여유 포함).
시공사의 실적 이력과 현재/예상 수행 역량 및 수주 물량
계획, 보고, 변경 관리, 공급망 관리와 같은 프로젝트 통제 체계의 수준
계약금액 대비 일일 LD율 및 한도의 규모

아시아에서는 보험사들의capacity와 경쟁이 증가함에 따라 담보 제공 가능성과 보험 조건이 개선되고 있으며, 이에 따라 보험 계약업체들이 지연 배상금 리스크 노출을 검토하고 이전하기에 유리한 환경이 조성되고 있습니다.

Marsh Risk가 데이터 센터 건설 프로젝트를 위해 시장 최초의 LDI 출재를 제공한 방법

아시아에서 전력 인프라를 갖춘 코어 앤 셸(Core & Shell) 데이터센터 프로젝트에 대해 한 시공사가 입찰에 참여하고 있었습니다. 프로젝트 발주자는 향후 임차인(데이터센터 운영사)에 대해 서비스 수준 협약(SLA)상 상당한 계약상 지연 배상금 리스크 노출을 부담하고 있었으며, 이를 건설계약의 지체상금(LD) 조항을 통해 시공사에게 100% 이전하고자 했습니다.

계약금액 대비 LD 한도는 상당히 큰 수준이었으며, 일일 LD 금액도 시공사의 재무제표상 감내 가능 범위와 내부 재무 통제 규정을 초과할 정도로 높았습니다. 이는 시공사의 입찰 지속 가능성을 위협했으며, 이에 따라 시공사가 계약상 LD 리스크 노출을 줄이거나 이전하는 것이 필수적이었습니다.

Marsh의 접근 방식:

내부 경영 보고 및 승인을 지원하기 위해 참고용 보험료 범위와 실제 클레임 시나리오를 공유했습니다.
보험사의 표준 LDI 보험 약관을 건설계약상의 LD 조항과 대조 검토하고, 보장 공백을 줄이며 가능한 한 보험 약관이 계약조건과 빈틈없이 부합하도록 약관 개선을 협상했습니다.
하루동안 시공사와 언더라이터 간의 대면 실사 미팅이 원활히 진행되도록 지원했으며, 거버넌스, 프로젝트 관리 및 재무 통제를 포함한 시공사의 준비과정도 함께 지원했습니다.

결과:

대면 실사 미팅을 통해 해당 리스크가 언더라이터들에게 성공적으로 제시되었습니다.
참고용 초기 견적 단계에서 최종 확정 조건으로 넘어가는 과정에서 보험료를 인하하도록 협상했습니다.
시공사를 위해 LDI 정책의 보장 범위와 유연성을 최대화했습니다.
시공사의 재정적 안정성을 해치지 않으면서 계약을 성공적으로 수주할 수 있도록 지원했습니다.

왜 Marsh인가요?

Marsh는 아시아에서 디지털 인프라 및 건설 리스크 분야를 선도하는 브로커로서, 복잡한 데이터 센터 개발을 지원한 경험을 보유하고 있습니다:

상위 25개 데이터센터 운영사 중 75%, 그리고 최대 규모의 클라우드 사업자 및 투자자 중 80%가 신뢰하는 브로커입니다.
지난 4년간 총 2,000MW를 초과하는 결합 수전용량 규모의 데이터센터 건설 프로젝트 35건 이상을 지원했습니다.

전직 계약 전문 변호사, 리스크 관리자, 보험 전문가로 구성된 Marsh의 디지털 인프라 계약 자문 그룹은 고급 내부 AI 툴을 활용하여 디지털 인프라 자산의 인수, 건설 및 운영 단계 전반에 걸쳐 포괄적인 계약 검토 및 협상 지원을 제공합니다. 계약 문구를 보험상 의무와 정렬하고, 보장 공백을 해소하며, 잠재적 클레임에 대비해 Marsh Risk 전반의 브로커리지 팀과 협력하여 최고 수준의 보험을 확보함으로써, 이 팀은 고객이 재무건전성을 보호하고 자본을 확보할 수 있도록 지원합니다. Marsh는 계약 문구 검토부터 보험사의 인수 의향 파악에 이르기까지 엔드투엔드 LDI 서비스를 제공하며, 맞춤형 계약 조정에 대해 자문하고, 전문 언더라이터와 함께 맞춤형 보험 약관을 협상합니다.

데이터 센터 건설에는 서로 구별되는 여러 복잡한 시공 패키지가 포함될 수 있습니다. 이러한 생태계 전반에서 계약 조건을 정렬하는 것은 보장상의 예상치 못한 공백을 방지하고 프로젝트 이해관계자들이 보유하게 되는 잔여 리스크를 명확히 하는데 매우 중요합니다.